O aumento de propriedades residenciais em forma de condomínio tem feito com que os moradores tenham que escolher entre o síndico morador e síndico profissional para que a administração seja de acordo com as regras impostas, e seguir a legislação vigente.
Na verdade, para chegar a uma decisão final, é preciso identificar os prós e os contras em cada tipo de síndico, pois o responsável deve apresentar noções sobre a administração do local e, em muitos casos, até aspectos legais.
Além disso, é importante que um bom síndico tenha habilidades pessoais com a gestão de pessoas, entender as necessidades dos moradores e do próprio condomínio, e liderar equipes de trabalho, como aquelas voltadas para a limpeza e a segurança condominial.
Portanto, a escolha entre síndico morador e síndico profissional não se trata apenas de uma decisão pontual, mas algo que vai interferir na vida dos moradores, dos serviços prestados para as melhorias condominiais e a administração como um todo, inclusive o orçamento disponível para aplicar melhorias no espaço – afinal, o pagamento do síndico pode variar e deve ser incluido na decisão.
Responsabilidades principais de um síndico
O relacionamento de um síndico em uma área condominial com os moradores deve ser cordial, para que os diálogos possam acontecer sem qualquer tipo de ruído.
As principais responsabilidades podem ser destacadas abaixo:
- Contratar e manutencionar as equipes de trabalho;
- Controlar aspectos financeiros do condomínio;
- Divulgar informes de interesse dos moradores;
- Identificar necessidade de manutenção;
- Regulamentar o patrimônio.
Dois pontos que valem ressaltar tratam da responsabilidade civil e responsabilidade criminal do síndico.
No primeiro caso, aquele que não cumpre com as atribuições de maneira adequada, que causam prejuízos ocasionais aos moradores ou a terceiros, pode ser responsabilizado dentro das regras da lei.
Quanto à responsabilidade criminal, no segundo caso, além da omissão sobre as atribuições impostas sobre o cargo de síndico, também trata sobre práticas que são consideradas criminosas ou associadas à contravenção.
Em diferentes ocasiões, a má conduta praticada pelo síndico pode resultar em crimes de calúnia, difamação e injúria, apropriação indébita de valores monetários da taxa condominial ou de funcionários.
Para evitar esses problemas, os moradores devem estar atentos aos sinais, buscar profissionais ou administradores com bom histórico (no caso da contratação, e sempre verificar mensalmente, e em ambos os casos, nas reuniões de condomínio verificar planilhas e documentos, como apontados a seguir.
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Prestação de contas
Aqui está uma das principais responsabilidades de um síndico, seja ele profissional ou morador do condomínio.
A prestação de contas deve ser apresentada de forma anual em uma assembleia de moradores, e de forma eventual, quando surgir algum imprevisto ou solicitação formal.
Por isso todas as despesas de um condomínio residencial devem ser apresentadas em forma de orçamento e nota fiscal, com uma documentação vasta e acessível para todos os moradores.
Caso sejam observadas diferenças no caixa, na conta bancária jurídica do condomínio, assim como entre as despesas e os valores arrecadados, o síndico pode ser acionado tanto civil quanto criminalmente.
A prestação de contas é um fator preponderante que, se não for realizada de forma correta, pode resultar em destituição do cargo.
A contratação de uma painel de câmara fria, por exemplo, deve seguir todos os protocolos legais, como solicitação de orçamento para diferentes fornecedores, a fim de garantir que o custo está dentro do praticado no mercado.
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Inadimplência ou ausência de cobrança
A administração de um condomínio por parte do síndico trata da aplicação de recuperação de valores relacionados à manutenção de um condomínio.
Em casos de inadimplência, ou cobrança por alteração na estrutura predial, como a contratação ou equipamento de climatização de desentupimento 24 horas personalizado, os moradores podem ser acionados de forma direta, ou até mesmo seguir os trâmites legais judicialmente.
Para evitar esse tipo de problema, o síndico, assim como os moradores, pode seguir um cronograma pré-estabelecido, apresentado a todos em reunião mensal.
Lembre-se que as mudanças de estrutura precisam ser aprovadas, bem como as alterações individuais devem se adequar aos padrões estabelecidos para o condomínio.
É preciso verificar caso a caso, levando para o bom senso, com notificação prévia por escrito, como primeiro aviso e, se necessário, acionar a Justiça. Assim, é possível mover uma ação de cobrança pelos valores devidos, para garantir o caixa do condomínio.
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Aprovação de contratação e obras em assembleia
A contratação de serviços terceirizados, como jardinagem e paisagismo, tratamento da piscina e área de lazer, ou uma obra, como a troca de montagem de estruturas metálicas deve ser aprovada por todos os moradores.
Assim, se houver a necessidade de um aumento, é preciso verificar a necessidade de serviços pontuais, como os cuidados com a piscina no período de inverno.
As obras necessárias devem ser apontadas pelo síndico e, caso seja detectado que se trata de um serviço obrigatório da construtora, então é preciso acionar a empresa responsável, ao invés de cobrar dos moradores.
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Manutenções estruturais e reformas
A negligência com a manutenção de equipamentos estruturais, como elevadores prediais, ou mesmo a climatização em áreas de uso comum, em que é preciso comprar mobiliários como energia solar franquia síndico pode ser acionado e tomar as devidas providências.
Os problemas podem ser evitados com uma inspeção periódica, com providências sobre reparos pontuais e constantes de toda a estrutura condominial.
O que diz a legislação sobre a eleição do síndico
Para seguir de forma regulamentar a legislação que envolve a vida em condomínios, a Justiça segue o Código Civil Brasileiro em vigor desde 11 de janeiro de 2003, conforme artigos 1.331 a 1.358 e envolve, inclusive, a tomada de decisões por parte dos síndicos.
A eleição do síndico está disposta no artigo 1.347 do Código Civil, a partir de uma convenção de condomínio, com a instituição de um regulamento interno.
Essa regulamentação pode estipular o tempo de permanência de um mesmo síndico, com limite máximo de 2 anos, conforme determinado em lei, e deve ser seguida por todos os moradores e donos dos imóveis, mesmo que seja uma empresa de prateleira de inox para cozinha de veículos.
Dentro da eleição, ainda, pode ser constituído um conselho fiscal, com ao menos 3 membros eleitos dentro da assembleia, seguindo os mesmos trâmites para a escolha do síndico, para acompanhar as contas do condomínio.
O papel do síndico profissional no condomínio
O síndico profissional pode ser contratado pelos moradores, com o auxílio de uma empresa de administração de condomínios.
Quem trabalha nessa área é um especialista em legislação de condomínios, conforme proposto pelo Código Civil, e fica à inteira disposição dos moradores. Ainda assim, vale destacar as vantagens e desvantagens sobre essa escolha.
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Vantagens
Como qualquer outro profissional, quem ocupa o cargo de síndico, nesse caso, tem base de formação educacional e técnica.
Contam com capacitação administrativa, com ênfase em gestão de pessoas e habilidades que permitem a realização de atividades relacionadas às funções que o cargo de síndico exige.
Por não ser um morador de fato, possui um senso crítico que permite observar tudo com racionabilidade e sem qualquer vínculo afetivo, tendo posturas mais imparciais.
Não se trata da escolha de serviços de topografia, mas de um profissional que vai cuidar com afinco de dinâmicas e conflitos entre vizinhos, e outras ações que demandam certa frieza e compreensão por parte dos moradores.
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Desvantagens
A desvantagem está exatamente no aumento de custo para os moradores, que precisam pagar para ter um síndico profissional à disposição, como qualquer funcionário.
Além disso, é preciso fazer um contrato com todos as especificidades, benefícios e obrigações apontados pela legislação trabalhista, mesmo não sendo uma profissão regulamentada em todo o território nacional.
A escolha por um síndico morador
Além do profissional, um morador também pode ser a escolha perfeita para ser o síndico de um condomínio residencial.
As atividades profissionais podem estar relacionadas a cuidados e atividades diversas e, ao mesmo tempo, cuidar da administração do condomínio, mas é preciso acompanhar os processos adequadamente.
Geralmente, o morador é escolhido por assembléia, havendo uma votação entre aqueles que desejam ocupar o cargo.
Isso também implica em vantagens e desvantagens, como apresentados a seguir.
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Vantagens
O morador pode estar à disposição a qualquer hora, desde que se respeite os limites de horário e o que for apresentado dentro da regulamentação interna aprovada pelos moradores.
Além disso, o síndico morador conhece as dificuldades e as necessidades do condomínio, como qualquer outro morador, visto que convive com esses aspectos de pratica equipamentos.
Outra vantagem é que o custo é muito menor quando se trata da escolha por um síndico morador, podendo ser estabelecido um valor simbólico, ou mesmo a dispensa de custo com as taxas de condomínio enquanto se ocupa o cargo
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Desvantagens
A falta de conhecimento técnico, administrativo ou jurídico, pode ser um empecilho que atrapalha a vida dos condôminos.
Além disso, se ele não souber negociar com fornecedores, pode ser que os custos com serviços de manutenção aumentem.
Até mesmo a fiscalização e chamada de atenção junto aos moradores pode ser prejudicial, por conta da proximidade e afetividade para com os vizinhos.
Conclusão
A escolha final entre síndico morador e síndico profissional pode acarretar em diferenças pontuais, mas que fazem toda a diferença na condução dos trabalhos e na administração do condomínio.
Afinal, o cargo de síndico pressupõe a responsabilidade sobre a execução de decisões de um conselho formado por moradores, e também por parte da administradora de condomínios, quando essa é responsável pela gestão habitacional.
Para melhor compreensão, vale ressaltar que um síndico profissional conta com metodologias e técnicas de trabalho que são desenvolvidas ao longo do tempo, por meio de cursos e treinamentos. Isso permite ações preventivas e agilidade em decisões importantes e imediatas.
O síndico morador, por outro lado, possui uma atividade profissional principal, ao conatrário de um profissional atrelado a uma recarregar extintor, por exemplo, deixando o cargo administrativo como algo secundário e, sendo assim, pode demandar um fluxo sobre as necessidades pontuais e estratégias gerenciais quando melhor convém, impactando nos processos.
Por fim, se estabelece aquele que mostra conhecimento sobre as rotinas administrativas, conforme o tamanho do condomínio, e possui disponibilidade de tempo e está aberto a ouvir reclamações, opiniões e sugestões para uma convivência pacífica.
Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Business Connection, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.
